CBC评论：特鲁多的首次购房奖励计划是个馊主意

2019加拿大联邦大选拉开序幕，各党派使出浑身解数吸引选民。自由党党魁、现任总理特鲁多推出了首次购房者奖励计划(FTHBI)。不过，CBC刊登了Interchange金融机构负责人Soheil Karkhanechi的评论文章，直指特鲁多的这个计划是个馊主意。

　　Soheil Karkhanechi写道，我支持自由党的国家住房战略，我还公开主张改变住房金融生态系统，并为政府对贷款市场的一些干预措施喝彩。比方说， 扩张贷款压力测试就是一个好主意，有助于遏制房地产业的一些过度行为。 但我也知道，特鲁多的首次购房者奖励计划（FTHBI）是一笔糟糕的交易。有人吹捧说，这个计划可以帮助加拿大的年轻人买房，比如首次购房者可以通过“股权贷款”的形式获得房屋价值的5%到10%。

　　根据这个计划，购房者不必为政府奖励的贷款金额支付利息，但是在出售房屋时，政府会收回相同比例的房屋价值。 为了能够符合资格，除了达到其他的标准外，申请人的年收入不得超过12万元，贷款总额也不能超过收入的四倍。



　　假设你有10万元的收入，存了2.5万元作为首期。 那么根据这项计划，你可以买一套价值42.5万元的房子。 政府可以帮你支付4万2500元，你每月可以节省230元的还款额。

　　Soheil Karkhanechi说，到目前为止，对该项目的批评主要集中在房屋价值的上限。也就是说，该计划仅限于价值低于56万元的房屋，因此对温哥华、维多利亚或多伦多等大城市的潜在购房者没有多大帮助。



　　特鲁多试图解决这一问题，他在周四宣布将该计划进一步扩大，使其涵盖价值高达78.9万元的房屋。 但Soheil Karkhanechi认为，该计划存在一个巨大的缺陷：代价太高了。你虽然可以每月省几百元，但是你要放弃最多10%的房屋价值。

　　Soheil Karkhanechi说，当你准备出售房屋的时候，你就欠政府钱了。在居住期间，你要还款，还要支付维护和装修的费用，而政府实际上什么也没做。 如果你像大多数人那样期待以后房子会升值，那么你接受这个计划，就等于放弃了房子升值带来的一部分好处。

　　事实上，根据政府自己的计算，即使假设房屋价值增长相对温和，利率也会很高。 如果房屋价值在五年内上升20%，相当于你要支付的利率为3.71%。如果房子的价值在两年内上升了30%，利息就达到14%！

　　更糟糕的是，万一房价跌了怎么办？如果你卖房子的时候，房屋的价值下降了，那么你仍然欠政府相同百分比的房屋价值。



　　这意味着，你的首付很可能就白交了，而且卖房之后你仍然欠政府的钱。 这种可能性不仅只是理论上的。比方说，一栋价值42.5万元的房子，只要房价下跌6%，买房者的资产就会化为乌有。

　　虽然政府的奖励计划意味着每月节省几百元，但如果你符合奖励的条件，那么说明你很可能就是那种无论如何都能应付贷款的人，那你为节省几百元付出那么大的代价就不值得了。

　　Soheil Karkhanechi认为，住房政策是一个远远超出简单经济学范畴的重要问题。国家住房战略的目标是让更多的加拿大人有一个安家的地方，这当然是一项值得追求的目标。 但不幸的是，FTHBI并不能推动这一目标，在最坏的情况下，它还会伤害那些申请政府帮助的人们。