央行第3次加息 成压垮楼市最后一根稻草？

央行年内第三次加息 对加国楼市意义非同小可 成压垮楼市最后一根稻草?

　　加拿大央行于本周三9:00宣布，将隔夜拆借目标利率上调0.25个百分点(25基点)至 1%。对早已显露疲态的的加拿大房产市场而言，这绝对不是一个好消息。

　　本周对全球外汇市场而言意义非凡，因为日本央行(BOJ)、英国央行(BOC)、加拿大央行(BOC)以及澳洲联储(RBA)于本周先后举行议息会议并宣布利率决议。这四个国家近期的经济表现究竟如何，央行是否会升息正成为本周市场关注的重中之重。


　　当然我们在这里不讨论外汇，问题是加拿大央行本年度央行的第三次加息对房产市场而言意义非同小可。在第一次加息的时候，房产市场尚处于如日中天的亢奋期，区区0.25个百分点的加息只是隔靴搔痒一般效力不大，而今早已勇猛不再的加拿大房产市场，却像一个束手无策等待惩罚的孩子，忐忑不安地度过这最漫长的一日。

　　业界此前已普遍预警加息概率不小。Action economics经济学家表示，上周五强劲的美国非农数据进一步强化了市场对加拿大央行将于周三的利率决议中升息25个基点的预期。该机构经济学家表示，隔夜互换市场数据显示，市场对加拿大央行将于周三升息的预期从上周四的55%升至63%。但该机构同时指出，低于预期的加拿大第二季度国内生产总值(GDP)、年内剩余时间经济前景的下调以及美联储进一步采取量化宽松政策的可能，或将使加拿大央行在下周三的利率决议后公布较为温和的政策陈述，并暗示短期内将暂停升息步伐。

　　现在加息已成事实，不管政策陈述怎么个温和法，房产市场都将迎来一个small hazard，如果不会变得更大的话。

　　众所周知，连续第三次加息，无疑昭示加拿大已经进入升息周期，很明显是在步澳洲央行的后尘(这一点本报记者在此前多篇文章中已预测，并明确表示第三次加息概率在70%以上)。那么现在到年底还有三个多月的时间，业界完全还可以预期第四次加息 (此前我的预测是30%概率)。市场最可怕的不是利空本身，而是对利空的担忧。央行加息与房产市场走势向来是背道而驰的，那么我们可以预见在年内接下来的这一段时间内，房产市场不会出现买点，大家仍然将在对市场调整的担忧的煎熬中度过。

　　现在我们终于感知到一个明显信号，就是加拿大金融决策层对于加拿大经济趋缓甚至出现走弱趋势并不太担心，至少没有我们想象得那样担心。这倒与此前我撰文分析哈珀总理的言论是一致的。他表示看不到加拿大经济衰退的迹象，因此央行也很积极地以加息回应。这给人的感觉是央行正在参与一个很大的赌局，赌注就是加拿大经济，当然还包括房产市场。

　　是不是出现经济衰退迹象，应不应该未雨绸缪，加息在目前经济形势下是否妥当，这并不在本文探讨范围之内。但有一点可以肯定，就是本国决策层对房产市场的调整远未到担忧的程度，甚至很可能还认为是处于过热阶段，需要政策面进一步泼冷水降温。这想必会令做多加国房产的投资人士寝食难安。

　　温哥华地产市场的泡沫化

　　不久前我看到一篇文章，描述温哥华地产的泡沫化。2009年温哥华民众积极买房，导致房价快速弹升，目前的房价还比金融风暴前高出10%。近郊的奥运村“千禧水都”(Millenium Water) 既非美国的曼哈顿 (Manhattan)，也不在温哥华的市中心，但每平方尺的售价1,078加币，竟比曼哈顿贵12美元。负责销售“千禧水都”的伦尼(Rennie ) 行销公司总裁麦克塔维什(Tracie McTavish) 表示:“在这里，房地产就像体育运动一样。”过去12个月来，平均房价上涨14%，每户市价将近100万加币。

　　加拿大前国会议员、目前为财经作家的透纳(Garth Turne)说:“我的基本观点是，我们是加拿大版的美国房产泡沫，不完全一样，但很接近。我们将放款标准放宽，我们失业率很高，我们的房市已经来到一个不可持续的高点。我认为房价将坠落，并令人震惊。”这或许与加拿大央行启动加息周期的心态是一致的。

　　很可能温哥华房产的投机色彩与明显泡沫化刺激了决策层的神经，使他们担心不已，但问题是加拿大地域广大，多伦多房产市场的泡沫化成分可能不及温哥华50%，但现在央行加息就是“一刀切”，可以预见对多伦多房产市场而言是不太公平的。但现在又有什么别的办法呢? 接下来我们应该祈祷的就是加拿大金融监管当局近期不要再针对房产市场出台新的调控政策了，否则在目前的多重政策的利空叠加效应下，在如此脆弱的市场心理下，我此前预期的平均房价下调10%可能真的也挡不住了。

　　继续看空年内房产市场 10%的回调目标有可能被突破

　　加央行在加息同时还称，隔夜拆借率调升后，银行率(Bank Rate)随之增至1.25%，存款利率随之增至0.75%。加央行在利率会议后发表的声明中指出，全球经济复苏的进程依然不均衡，新兴经济体的经济强劲增长而某些发达经济体的增长疲软。在美国，私人需求的复苏正受到高失业率的阻碍，近来的经济指标表明近期内美国经济的复苏势头将变得更为缓慢。

　　展望加拿大自身的经济前景时加央行表示，消费的增长将保持强势，而企业投资有望强劲增长，这两个因素都得到了宽松信贷环境的支持，近几周来信贷环境越来越宽松，这主要得益于全球债市收益率明显下降。加央行还称，加拿大的通胀状况基本符合自己的预期，上次会议以来其基本趋势没有改变。加央行的官员还表示，预计加拿大经济逐步复苏的速度将略低于7月所估计的水平，主要原因是美国经济的活跃度下降。

　　目前还有一点令人担忧的是，虽然央行息口不断攀升，但按揭利率始终处于一个下降的趋势中，虽然有过小幅上调，但马上就被高度敏感的银行降了下来，其实它们也是在捍卫自己的利益，避免房贷金融出现流动性风险。

　　问题是央行不断加息，势必与按揭利率之间形成越来越大的“剪刀差”效应。虽说市场化经济，两者之间挂钩的标的不同井水不犯河水，但这样下去总会对按揭利率形成越来越深的压力，况且再次下调的空间已经越来越微小了。加息对投资者心理层面的震慑显然要远远大于调低按揭利率带来实惠的快感。这一点想必谁都明白。

　　综上所述，继续看空年内房产市场。如果年内再次加息，或针对房产市场进行新一轮调控，或提升按揭利率，那么明年市场真正见底前，10%的回调目标有可能被突破。